Toda la informa que hasta ahora hemos ido incorporando dentro de nuestra sección de Previsión del Precio de la Vivienda, era una recopilación de diversos comentarios, estudios y entrevistas de profesionales del sector inmobiliario. A la vista del interés de uno de nuestros usuarios que nos preguntaba por nuestra opinión nos atrevemos a expresar nuestra humilde visión de lo que puede pasar en estos próximos meses con la evolución del precio de la vivienda.
Antes de entrar a las conclusiones, parece razonable definir lo que vamos a tratar, es decir, que entendemos por “evolución del precio de la vivienda”. Si consideramos evolución como el cambio o paso de un estado a otro en un período de tiempo, no estaría mal saber quién establece cual es el precio de la vivienda. Actualmente disponemos de varios estudios y publicaciones para conocer el precio de la vivienda, tanto organismos públicos como el INE, como privados a través de Portales Inmobiliarios, Sociedades de Tasación, etc.
Es importante conocer la fuente de elaboración de estos estudios, para saber de que estamos hablando, así la publicación de los precios medios de la vivienda realizados por el INE provienen de los datos facilitados al Ministerio de Fomento por las tasaciones realizadas por las Sociedades de Tasación. Los datos de los Portales Inmobiliarios provienen de las ofertas publicadas en sus propias páginas Web, y la información de las Sociedades de Tasación, generalmente de sus inmuebles tasados o bien de los datos de mercado o testigos empleados para la elaboración de los informes de tasación.
Con toda esta información podemos deducir que cuando hablamos de la evolución del precio de la vivienda tenemos que referirnos si lo hacemos a la evolución de precios de ofertas de inmuebles o de valores de tasación, en función de nuestra fuente de información.
Además siempre consideramos precios medios, esto podría significar en un caso extremo que si somos 2 y yo tengo 100 y tu nada, la media sería 50, lo que no quiere decir que los dos tengamos 50. A esto nos referimos para recalcar, que las medias intentan recoger una visión general de la muestra y por tanto no son extrapolables, así no es lo mismo la evolución del precio de la vivienda en la costa que en el centro urbano de una capital de provincia.
Aún con estas salvedades, nos atrevemos a intentar averiguar que está pasando actualmente con el mercado inmobiliario residencial, a partir de nuestra experiencia profesional, que pasa desde el ámbito de las valoraciones, hasta el financiero. Sabiendo que pasa hoy, podremos desprender una hipótesis razonable de lo que puede pasar.
La situación de hoy en día se caracteriza por una escasísima demanda, la cual ve mermada aún más su interés en la compra por la falta de financiación y la consideración de que los inmuebles más apetecibles (aquellos singulares y situados en las zonas más deseadas) todavía están por encima de sus posibilidades reales.
Con este pequeño resumen intentaremos responder a las siguientes preguntas:
[learn_more caption=»¿Por qué no va a bajar el precio de la vivienda?» state=»open»]Muy sencillo, porque ya lo ha hecho. Si consideramos que el precio de la vivienda es el valor de mercado, y éste último es el definido por lo que estaría dispuesto a asumir un comprador y un vendedor, las pocas compraventas de viviendas que se realizan hoy en día es porque existen unos ajustes en el precio de la vivienda por debajo del 50% de los precios ofertados en los momentos más entrañables de la burbuja inmobiliaria. Podemos contrastar esta opinión con las numerosas noticas que nos llegan sobre auténticas rebajas en los precios de los pisos de los bancos que sacan a la venta (Altamira con Santander, Solvia con Sabadell, Habitat Bankia, etc.)[/learn_more]
[learn_more caption=»¿Qué es entonces lo que los expertos dicen que va a bajar?» state=»open»]Percibimos que no todas las situaciones de los propietarios de los inmuebles puestos a la venta tienen las mismas necesidades, por lo que tiene sentido pensar que lo que va a continuar bajando escalonadamente serán los precios de las viviendas ofertadas por aquellos propietarios sin prisa para obtener liquidez. La bajada creemos que será entre un 5 y un 10% anual hasta que la curva de la demanda y la oferta se encuentren. Aunque parezca mentira, no solamente ofertan los bancos y promotoras, también existen aquellos que quieren cambiar su casa habitual por otra mejor, y los que tienen dos inmuebles y no tienen problemas de financiación. Si bien el gran stock de vivienda pertenece a este primer grupo de ofertantes (promotores y bancos) terminará por absorberse y parece que será a rebajas del 60% en grandes ensanches y urbanizaciones nuevas con mucha oferta y del 40% en núcleos urbanos más consolidados.[/learn_more]
[learn_more caption=»¿Cuánto va a durar la bajada?» state=»open»] Espera que saque la bola de cristal…Bromas aparte, parece lógico pensar que mientras el número de compraventa de viviendas siga en estos niveles (escasa demanda), así como la escasez en el número de hipotecas (falta de financiación), unido a la elevada tasa de paro y la recesión económica en la que vamos a entrar, la recuperación del sector no tiene atisbos de vislumbrarse en este año 2012. Durante 2013 las nuevas previsiones no son nada halagüeñas, y el pequeño crecimiento económico que se esperaba parece que se está esfumando con los nuevos recortes, así que ya se verá.[/learn_more]
[learn_more caption=»¿Espero a comprar?» state=»open»]Si vas a comprar ya sabes lo que ocurre, y si no puedes pagar lo que te ofrecen, espera al ajuste de los precios ofertados a la demanda real. Tampoco tiene mucho sentido esperar a que siga bajando para comprar, si realmente lo puedes pagar y es tu primera vivienda, en caso de querer cambiar, recuerda que si compras barato vendes barato y si compras caro vendes caro. De este modo si necesitas vender para comprar recuerda que tu actual piso también bajará.[/learn_more]
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