Tasas actualización rentas

En esta sección pretendemos dar a conocer a nuestros usuarios una visión general y práctica para la aplicación y cálculo de las tasas de actualización, generalmente utilizadas para calcular valores en función de las rentas que pueden generar los inmuebles, o bien para calcular la renta a la que se podría alquilar un inmueble.

La fórmula para su cálculo es sencilla:

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Tasa de Actualización Nominal = (Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo)

Tasa de Actualización Real = (Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo)/Inflación

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Normalmente utilizaremos la tasa de actualización real, pues consideraremos que la evolución de los precios seguirá el mismo comportamiento que el IPC.

Tasa Libre de Riesgo: Como su propio nombre indica, puede considerarse como una tasa libre de riesgo, es decir, consideraremos la inversión alternativa cuyo riesgo sea mínimo. En este caso podríamos adoptar el Rendimiento Interno en el Mercado Secundario de la Deuda Pública entre 2 y 6 años. Dichos datos se obtienen de la publicación mensual en el BOE (sección de Banco de España) o también en las publicaciones mensuales que hacemos en el Euribor, Mibor y Deuda Pública.

Prima de riesgo: La prima de riesgo es un diferencial que aplicamos, considerando que nuestra inversión en inmuebles puede tener un mayor riesgo, ya que de lo contrario no invertiríamos en este negocio y nos iríamos directamente a la Deuda Pública. Por este motivo le exigiremos más a nuestra inversión. Las primas de riesgo varían en función del uso del inmueble, pues los riesgos son diferentes y parece lógico pensar que siempre será mucho más fácil alquilar una vivienda situada en una zona residencial de primera vivienda consolidada, que una vivienda en una zona poco consolidada y encima de segunda residencia. Aquí será la experiencia, el mercado o lo que tú estés interesado en arriesgar por tu dinero, lo que te dará una prima de riesgo mayor o menor según quieras pagar más o menos. Los usos más característicos son:

1ª Residencia.
2ª Residencia.
Oficinas.
Comercial.
Industrial.
Anejos.

Inflación o IPC: Aquí podríamos optar por aplicar la tasa de inflación actual (IPC) publicada por el Instituto de Estadística de España (INE) o la estimada por organismos públicos. En principio parece lógico aplicar la actual que es la que conocemos, pero si creemos que la esperada va a variar por las diferentes políticas empleadas o porque tengamos más fe en ciertas predicciones de expertos, podemos emplear cualquiera. Al fin y al cabo es nuestro dinero. Puedes consultar nuestra publicación mensual variación IPC mensual que recoge la publicada por el INE.

[learn_more caption=»Ejemplo del cálculo»]

Tasa Libre de Riesgo (%): La Rentabilidad Nominal de la deuda entre 2 y 6 años publicada en enero es del 4,583%

Prima de Riesgo (%): El uso del inmueble fijará una primar mayor o menor, en nuestro caso vamos a considerar que el diferencial mínimo para 1ª Residencia será del 2,80%.

Tasa de Actualización Real = [(100+Tasa de referencia + Diferencial)/(100+IPC actual)] – 100

Tasa de Actualización Real = [(100+4,583 + 2,80)/(100+2,4)] – 1 = 104,87 – 1 = 4,87%

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[learn_more caption=»Aplicaciones prácticas»]