En la situación actual del mercado inmobiliario, caracterizada por un número de transacciones muy pequeño, es muy difícil conocer el valor de mercado de tu vivienda a día de hoy, pues si definimos como valor de mercado, el precio por la que una vivienda podría intercambiarse entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, de manera prudente y sin coacción.

En estos momentos, en los que la existencia de compradores a los precios actuales es más bien escasa y en la que hay vendedores (bancos principalmente) con relativa prisa para vender, hace que la diferencia de precios ofertados dentro del mismo ámbito de comercialización sean muy dispares. Esta situación unida a que los márgenes de negociación en estos momentos pueden supone entre un 10% y un 15% del precio ofertado, hace que la valoración a día de hoy resulte más difícil todavía.

Existe un mercado en el mundo inmobiliario, algo olvidado en España a diferencia que en la mayoría de los países europeos con mayor auge, y es del alquiler. Este mercado se ajusta mucho más rápido a la situación actual del mercado, ya que podemos decir que los propietarios de las viviendas pueden estar dispuestos asumir durante un período más corto de tiempo una reducción en los precios del alquiler, antes que tener el inmueble vacío, de tal forma que el propietario que quiera vender su casa, le cuesta mucho más asumir una pérdida de valor o incluso una pérdida de patrimonio.

En este sentido y si nos ponemos desde el punto de vista de un inversor, podemos ver la vivienda como un producto de inversión (no de especulación) de tal forma que lo que le vamos a pedir al inmueble es una rentabilidad mínima por la cual podamos estar dispuestos a asumir ese riesgo de compra.

La rentabilidad mínima que le vamos a pedir a la vivienda, la podemos calcular a partir de una rentabilidad libre de riesgo, que podríamos considerar la rentabilidad media de la deuda de 2 a 6 años, más una prima de riesgo. Le pedimos una prima de riesgo pues de lo contrario no invertiríamos en vivienda, sino directamente en la deuda, que según hemos comentado consideramos que está libre de riesgo, esto último entre comillas, pues sí tiene un riesgo, aunque es mucho menor. Esto parece muy técnico, por lo que vamos si queréis al método.

En el mercado inmobiliario, se consideran diferentes tasas de actualización de las rentas de mercado, para cada uno de los diferentes usos de los inmuebles, ya que la rentabilidad que le pedimos, o el riesgo que queremos asumir para cada uno de ellos es distinto. Para el caso de viviendas de primera residencia, la rentabilidad mínima que le podríamos exigir podría situarse entre el 4% y el 4,5%. Por lo que si aplicamos directamente la fórmula de actualización simple podríamos obtener un valor de la inversión. Esta es la fórmula:

Valor de la inversión = Rentas de Mercado / tasa;

  • Rentas de Mercado: Se considerará como renta de mercado el alquiler por el que se podría poner el inmueble en mercado. Si consideramos que el alquiler para una vivienda de características similares se sitúa en los 600 €/mes, consideraremos ésta como renta de mercado.
  • Tasa: Hemos dicho que es la rentabilidad mínima que le vamos a exigir, sería entre el 4% y el 4,5%.
  • Valor de la inversión = (600 €/mes x 12)/4% = 180.000 €

Esta fórmula puede quedar mucho más reducida y fácil de expresar si lo que hacemos es dividir los meses (12) entre la tasa de actualización (4%) de tal forma que 12/0,04 = 300. Así lo único que tenemos que hacer es multiplicar la renta mensual por 300, y obtendremos el valor de la inversión.

La fórmula reducida para cada uno de los diferentes usos podría resumirse en el siguiente cuadro:

Es una forma diferente de ver la vivienda, en este caso desde un punto de vista del inversor, podría parecer que no tiene mucho sentido, pues la mayoría de las personas que compran una vivienda lo hacen para vivir en ella y no para alquilarla u obtener una renta, pero este método es muy bueno para otros inmuebles con otro uso, como podría ser el de oficinas, industrial y comercial. Tened presente que estas tasas son las que hemos considerado para los diferentes usos y que los inversores podrían modificarlas perfectamente en función del riesgo o rentabilidad que quieran obtener, es decir, a una tasa más baja se puede pagar más que por una tasa más alta.

Podéis bajaros la hoja de Excel para calcularlo cuantas veces queráis y de manera automática:

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