En situaciones en las que el precio de la vivienda tiene tendencia al alza, el margen de negociación del comprador es escaso ya que generalmente la demanda es muy elevada, si bien en mercados a la baja, el vendedor suele sufrir los envites de los escasos compradores. En este último caso podemos aventurar que la capacidad de negociación por parte del comprador es superior a lo habitual.
Antes de establecer el importe máximo de la vivienda que nos gustaría adquirir, tenemos que valorar la capacidad de pago actual y la futura, planteándonos escenarios positivos y negativos (períodos de paro, gastos imprevistos, subidas de tipos, etc.)
Nuestra capacidad de pago vendrá determinada por un porcentaje sobre nuestros ingresos netos máximos mensuales (descontadas todas nuestras deudas ya contraídas). Generalmente la regla que nos proponen la mayoría de profesionales es que no supere el 35% de los ingresos netos.
Una vez realizado nuestro estudio sobre la capacidad de pago en el escenario más pesimista, nos podemos poner ya a buscar nuestra vivienda.
[learn_more caption=»Ejemplo práctico:» state=»open»]
Datos básico:
- Ingresos brutos mensuales (nómina líquida): 2.700 €/mes
- Deudas contraídas con anterioridad: 200 €/mes
- Ingresos netos mensuales descontadas deudas: 2.500 €/mes
Nuestra capacidad máxima de pago sería de: 2.500 x 0,35 = 875 €/mes
En este momento y en caso de financiación deberíamos comprobar las condiciones de plazo y tipo de interés que nos ofrecería el banco (por ejemplo):
- Plazo: 25 años
- Tipo de interés: 5,00%
Entrando en el cuadro situado más abajo obtenemos, para esas condiciones que por cada 1.000 € solicitados al banco, tenemos que pagar 5,85 € al mes. Con una simple regla de tres teniendo en cuenta que nuestra capacidad máxima de pago destinada a la cuota de la hipoteca mensual será de 875 € (875 x 1.000 / 5,85 = 149.572 €)
El importe máximo del préstamo no debería ser superior aproximadamente a 150.000 €, es decir, si no disponemos de ahorros previo, no deberíamos comprar un inmueble que superara los 150.000 €, incluyendo todos los gastos accesorios a la compra venta de vivienda que pueden suponer hasta el 10% del precio de la vivienda (algo superiores a partir del 1 de enero de 2013).
En caso de que las condiciones del banco cambiaran porque nos dieran un plazo superior, por ejemplo de 30 años al mismo tipo del 5,00%, tendríamos que, por cada 1.000 € prestados, tendríamos que pagar 5,37 € al mes. De este modo el importe máximo del préstamo no debería ser superior a 162.942 €
Cuadro cálculo de cuotas para 1.000 € de financiación en función de los años y el tipo de interés
| Capital (€) | 1.000,00 | |||||||
| Años | 5 | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 | 35 | 40 |
| Tipo | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) | Cuota Mensual (€) |
| 2,50% | 17,75 | 9,43 | 6,67 | 5,30 | 4,49 | 3,95 | 3,57 | 3,30 |
| 3,00% | 17,97 | 9,66 | 6,91 | 5,55 | 4,74 | 4,22 | 3,85 | 3,58 |
| 3,50% | 18,19 | 9,89 | 7,15 | 5,80 | 5,01 | 4,49 | 4,13 | 3,87 |
| 4,00% | 18,42 | 10,12 | 7,40 | 6,06 | 5,28 | 4,77 | 4,43 | 4,18 |
| 4,50% | 18,64 | 10,36 | 7,65 | 6,33 | 5,56 | 5,07 | 4,73 | 4,50 |
| 5,00% | 18,87 | 10,61 | 7,91 | 6,60 | 5,85 | 5,37 | 5,05 | 4,82 |
| 5,50% | 19,10 | 10,85 | 8,17 | 6,88 | 6,14 | 5,68 | 5,37 | 5,16 |
| 6,00% | 19,33 | 11,10 | 8,44 | 7,16 | 6,44 | 6,00 | 5,70 | 5,50 |
| 6,50% | 19,57 | 11,35 | 8,71 | 7,46 | 6,75 | 6,32 | 6,04 | 5,85 |
| 7,00% | 19,80 | 11,61 | 8,99 | 7,75 | 7,07 | 6,65 | 6,39 | 6,21 |
| 7,50% | 20,04 | 11,87 | 9,27 | 8,06 | 7,39 | 6,99 | 6,74 | 6,58 |
| 8,00% | 20,28 | 12,13 | 9,56 | 8,36 | 7,72 | 7,34 | 7,10 | 6,95 |
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Puedes consultar la sección completa sobre la Guía de Compra de Vivienda:
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