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Cómo calcular el Precio Máximo de Venta VPO y VPP en Madrid

Cómo calcular el Precio Máximo de Venta VPO y VPP en Madrid

Oct 7, 2011

Para el cálculo del Precio Máximo de Venta de la Vivienda Protegida en la comunidad de Madrid tenemos que acogernos a la legislación vigente en materia de vivienda protegida. Para ello podéis consultar el siguiente enlace de la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Como seguramente no se especificarán los módulos a aplicar podéis consultar este artículo al completo.

La normativa autonómica de aplicación será la siguiente:

  • ORDEN 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
  • Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid

Consideraciones generales:

  • La superficie computable efectos del cálculo será siempre la superficie útil definida en la normativa correspondiente y que consta en la Cédula de Calificación Definitiva.
  • La superficie máxima computable para garajes cerrados y trasteros será de 25 m² y 8 m² respectivamente.
  • Se recomienda siempre disponer  de la Cédula de Calificación Definitiva, así como del Informe sobre el precio de venta que puedes conseguirlos a través de la comunidad de Madrid en la Oficina de Vivienda. Si quieres te lo podemos gestionar nosotros, puedes consultar nuestros honorarios.
  • Existe un derecho de tanteo y retracto a favor de la comunidad de Madrid de acuerdo con la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, por lo que será necesario solicitar la Autorización de Venta para segundas y posteriores transmisiones. Atención que es posible que si las viviendas se han promovido a través de una administración local o empresa municipal, es probable que también exista un derecho de tanteo y retracto, por lo que también deberás obtener su permiso o renuncia. Esta información suele venir recogida en la Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad o Escrituras de propiedad.

Zonas de municipios

  • Zona A: Alcobendas, Las Rozas de Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes.
  • Zona B: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
  • Zona C: Alpedrete, Camarma de Esteruelas, Collado Mediano, Daganzo, El Molar, Griñón, Hoyo de Manzanares, Loeches, Meco, Moralzarzal, San Agustín de Guadalix, Torrejón de la Calzada y Valdetorres de Jarama.
  • Zona D: Integrada por el resto de municipios de la Comunidad de la Madrid.

Precio Máximo de Venta y Arrendamiento VPP acogida al Decreto 74/2009

Ejemplo 1

Precio Máximo de Venta VPP acogida al Decreto 74/2009

Ejemplo 1:

Datos del inmueble:

  • Municipio: Madrid (zona A)
  • Tipología: VPPB
  • Superficie útil de la vivienda: 90 m²
  • Superficie útil del 1º garaje cerrado vinculado: 25 m²
  • Superficie útil del 2º garaje cerrado vinculado: 25 m²
  • Superficie útil del trastero vinculado: 8 m²

Según las tablas anteriores, el módulo de aplicación para establecer el Precio Máximo de Venta (PMV) de la vivienda para Madrid capital (zona A), tipología de vivienda VPPB asciende a 1.940,48 €/m². El módulo para anejos de primera plaza de garaje y trastero vinculada se corresponde con el 50% de la vivienda, por lo que asciende a 970,24 €/m². El módulo para la segunda plaza de garaje vinculada se corresponde con el 40% del módulo de la vivienda, por lo que asciende a 776,19 €/m²

  • PMV de Vivienda = 90 m² x 1.940,48 €/m² = 174.643,20 €
  • PMV de 1º Garaje cerrado = 25 m² x 970,24 €/m² = 24.256,00 €
  • PMV de 2º Garaje cerrado = 25 m² x 776,19 €/m² = 19.404,80 €
  • PMV de Trastero cerrado = 8 m² x 970,24 €/m² = 7.761,92 €
  • PMV de total = 228.065,92 €

Nota: Los garajes que están bajo porches y no cerrados lateralmente en todos sus lados, su modulo es el 20% del módulo de la vivienda, los garajes no vinculados y destinados a adquirientes de la promoción su módulo es el 30% de la vivienda y para externos al 50%. La superficie máxima computable de los garajes y los trasteros asciende a 25 m² y 8 m² respectivamente.

Precio Máximo de Venta VPP anteriores al Decreto 74/2009

Son las calificadas al amparo de los siguiente Decretos:

  • Decretos 43/1997, de 13 de marzo
  • Decreto 228/1998, de 30 de diciembre
  • Decreto 11/2001, de 25 de enero
  • Decreto 11/2005, de 27 de enero
  • Viviendas de promoción privada calificadas como Viviendas de Protección Oficial de régimen general o especial de promoción privada, para venta o uso propio acogidas al Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
  • Vivienda de VPO de promoción pública

Sin financiación cualificada (Real Decreto 801/2005)

Ejemplo 2

Precio Máximo de Venta VPP anteriores al Decreto 74/2009

Sin financiación cualificada (Real Decreto 801/2005)

Ejemplo 2:

Datos del inmueble:

  • Municipio: Madrid (zona A)
  • Tipología: VPPB
  • Superficie útil de la vivienda: 90 m²
  • Superficie útil del garaje cerrado vinculado: 25 m²
  • Superficie útil del trastero vinculado: 8 m²

Según las tablas anteriores, el módulo de aplicación para establecer el Precio Máximo de Venta (PMV) de la vivienda para Madrid capital (zona A), tipología de vivienda VPPB asciende a 1.940,48 €/m². El módulo para anejos de garaje y trastero se corresponde con el 60% de la vivienda, por lo que asciende a 1.164,28 €/m².

  • PMV de Vivienda = 90 m² x 1.940,48 €/m² = 174.643,20 €
  • PMV de Garaje cerrado = 25 m² x 1.164,28 €/m² = 29.122 €
  • PMV de Trastero cerrado = 8 m² x 1.164,28 €/m² = 9.314,30 €
  • PMV de total = 213.079,50 €

Nota: Los garajes que están bajo porches y no cerrados lateralmente en todos sus lados, su modulo es el 40% del módulo de la vivienda. La superficie máxima computable de los garajes y los trasteros asciende a 25 m² y 8 m² respectivamente.

Con financiación cualificada (Real Decreto 801/2005)

El precio máximo de venta en segunda o posterior transmisión de las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio y de las viviendas de promoción privada calificadas como Viviendas de Protección Oficial para venta o uso propio, acogidas a las medidas de financiación establecidas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, será el resultante de la actualización del precio de venta inicial mediante la aplicación de la variación porcentual anual del Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión de que se trate, multiplicado por un coeficiente que será igual a 1,5.

Parece complicado, pero simplemente se trata de actualizar conforme al IPC la variación del Precio Máximo de Venta que consta en la Cédula de Calificación Definitiva y multiplicarla por 1,5.

Ejemplo 3

Precio Máximo de Venta VPP anteriores al Decreto 74/2009

Con financiación cualificada (Real Decreto 801/2005)

Ejemplo 3:

Datos del inmueble:

  • Municipio: Madrid (zona A)
  • Tipología: VPPB
  • Superficie útil de la vivienda: 90 m²
  • Superficie útil del garaje cerrado vinculado: 25 m²
  • Superficie útil del trastero vinculado: 8 m²
  • Fecha de compraventa o adjudicación del inmueble: 01/01/2006
  • Fecha de venta: 01/01/2012
  • Precio Máximo de Venta consignada en la Cédula de Calificación Definitiva: 161.852,88 €

En este caso se trata de actualiza el Precio Máximo de Venta que consta en la Cédula de Calificación Definitiva conforme a la variación del IPC durante ese período de tiempo. En este caso la variación es del 14,5% (puedes consultar el INE)

Aplicamos la fórmula:

  • PMV = [161.852,88 € + (161.852,88 x 0,145)] x 1,5 = 277.982,32 €

Incongruencias y paradojas de aplicación de estos criterios:

Puede pasar que una vivienda acogida al Decreto 11/2005, de 27 de enero con financiación cualificada de acuerdo al Real Decreto 801/2005 y como precio máximo de venta tenga un valor, y automáticamente para segunda y posterior transmisión su valor se haya multiplicado por 1,5. Entendemos que esta forma de calcular el precio máximo de venta para segundas y posteriores en aquellas viviendas con financiación cualificada, ha sido para beneficiar de alguna forma la limitación de la descalificación voluntaria de la vivienda por el plazo del préstamo.



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18 comentarios

  1. Javier /

    Gracias por la explicación, pero todavía lo veo un poco complicado y me gustaría saber si se pudiera incluir algún ejemplo que lo desarrollase.

    Muchas gracias

    • Javier, la verdad es que lo más complicado de todo es intentar averiguar a que tipología de vivienda se corresponde la tuya y de acuerdo a que legislación, así como si ha obtenido financiación cualificada o no. Para ello lo mejor es que solicites la Cédula de Calificación Definitiva para salir de dudas, aunque hay veces que ni con esas, pues no te deja claro si has obtenido préstamo cualificado o no. En cualquier caso adjuntamos unos ejemplos para su aclaración.

  2. Ignacio /

    A modo de sugerencia, (o puede que yo no lo haya visto), estaría bien poder consultar a que zona corresponde cada municipio de la Comunidad de Madrid.

    Saludos

    • Ignacio, puedes encontrar la zona a la que pertenecen los municipios en este enlace http://blog.elrealista.es/?p=1458

      De todas tienes razón en que sería mucho más cómodo si se pudieran consultar en este mismo artículo. Realizaremos las modificaciones que nos propones.

      Gracias por tu comentario

  3. Francisco /

    En cuanto al cálculo del precio máximo del m2 para garajes y trasteros vinculados, expones que es el 50 % del precio máximo por m2 útil de la vivienda, pero el RD 1713/2010 que modifica el RD 2066/2008 establece que es el 60 %. este RD se aplica a la Comunidad de Madrid o no?

    • Francisco,

      Los RD que mencionas desarrollan el Plan Estatal de Vivienda y establecen, entre otras cosas, la forma de calcular el precio máximo de venta. Las comunidades autónomas tienen diferidas las competencias, por lo que en este caso, la comunidad de Madrid, establece que el precio máximo de venta para primer anejo vinculado de garaje y trastero será el 50%. En todo momento cumple la exigencia de que el precio máximo de venta de estos anejos no superará el 60% del precio máximo por m2 útil de la vivienda. Eso sí, sólo para las nuevas viviendas acogidas al Decreto 74/2009, de 30 de julio.

  4. Santiago /

    Voy a comprar un piso de VPPL situado en la planta baja de un bloque y este piso dispone de una terraza o patio totalmente solada de 110 m2. alguien sabe si esta superficie me la pueden cobrar la promotora y a que precio.
    Gracias

    • Santiago,

      De acuerdo con el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, en su artículo 5 apartado c):

      “Los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y de recreo y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha. No podrá cobrarse precio alguno al adquirente por tales anexos o dependencias, reputándose que su coste de construcción queda incluido en el precio de la vivienda y, en su caso, anejos a los que se refiere la letra anterior.”

      Además en el artículo 12 apartado 3:

      “En el supuesto de promociones de Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio, la realización de sustituciones o cambios de calidades, y la inclusión de cualquiera de los anexos a los que se refiere el artículo 5.c), aun cuando hayan sido solicitadas por los adquirentes, en ningún caso, podrán dar lugar a que se supere el precio máximo legal de venta.”

      Por todo ello consideramos que no debería incrementarse el precio máximo de venta.

  5. STREGA /

    Hola
    Tengo una duda respecto al precio mínimo al que se puede vender una vivienda de proteccíon de segunda mano. El dueño del piso lo ha puesto en venta a 90000 euros, pero las escrituras y todo el papeleo se tiene que hacer sobre un importe de 135000 euros, que por lo visto este es el precio máximo fijado por la Comunidad de Madrid,el precio en el que está tasado realmente. Esto se puede hacer así ,es correcto????
    No tendré luego que pagar posteriormente la diferencia????
    Gracias

    • Parece que mezclas 2 cosas.

      Por un lado está el Precio Máximo que fija la comunidad de Madrid para la venta de viviendas con Protección Pública y que significa que por encima de este precio no se pueda vender el inmueble. En este sentido el propietario de la vivienda podría venderlo por debajo si el mercado así lo estima, como puede pasar ahora en algún municipio.

      Por otro lado está el valor por el que se debe tributar, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se paga en función del valor real de la vivienda. Es posible que la comunidad de Madrid contraste el valor declarado por ti. Si considera que es bajo te podría pedir que tributaras por la diferencia.

      Esperamos haberte ayudado. Un saludo

  6. Hola,
    estoy a punto de comprar un adosado VPO de construcción del año 1986. Hallar el valor máximo de venta es un lío. Pensé que la Comunidad de Madrid me diría el importe exacto, pero sólo me dieron el precio por metro de superficie util y de trastero y garaje, y me dijeron que ésto se valoran, el garaje maximo 25 metro y el trastero 8. ¿esto es así o sólo vale para pisos y en adosados se tienen en cuenta todos los metros de garaje y trastero? O en caso de que no, podría meter los metros excedentes de garaje y trastero como de vivienda?. Muchas gracias

    • Nuria,

      Para calcular el Precio Máximo de Venta de una vivienda, da igual si se trata de un piso o un chalet. La superficie máxima computable para los garajes es de 25 m2 y para los trasteros de 8 m2, de ese modo no puedes computar más de estas superficies.

  7. Núria /

    Buenos días,

    Ante todo agradecerles su enorme labor informativa y de ayuda a quienes somos profanos en la materia. Mi consulta es la siguiente: Deseo vender un piso de VPP, que adquirí en tercera instancia sin préstamo cualificado, en la zona B de Madrid. Mi vivienda tiene calificación definitiva en fecha 21/07/1997, y posee 80m2 útiles, más anejos inseparables de garaje (25m2) y trastero (8m2). Realmente no sé calcular su precio de venta máximo a día de hoy, ¿me podrían ayudar a conocerlo? Muchísimas gracias de antemano por su respuesta y reciban un cordial saludo. Núria

  8. María /

    Buenos días,

    estoy mirando para comprar un piso VVP. La Comunidad de Madrid no ha ejercido el derecho de tanteo. Está al amparo de la ley de 1998 y en la oficina de la comunidad es el que aplicaron para calcular el precio de venta pero el tasador utilizó la tabla con los precios del 2009 y sale un precio de venta menor.
    Quería confirmar que esto es así.

    Muchas gracias,

  9. francisco /

    Muy útil vuestra página.
    El Ayuntamiento de Madrid nos ha dado la oportunidad de comprar el suelo de casa y garaje del Plan 18000. La valoración comunicada es muy superior a lo que me esperaba. Antes de tomar la decisión de si ejecutar la opción de compra ahora o esperar a que pase un año o dos, os agradecería si podéis daros vuestra opinión sobre si el precio de venta de vivienda protegida es esperable que se revise a corto o medio plazo para reflejar mejor la bajada del mercado o no cabe esperar variaciones importantes. Y, en segundo lugar si el valor del suelo seguirá siendo el 15% de dicho precio de venta, como ha aplicado el Ayuntamiento en la opción de compra que nos ha hecho ahora.
    Gracias por adelantado.
    FRANCISCO

  10. Hola, tengo un piso en Parla (Comunidad de Madrid) de VPP del año 2010, no tengo claro:
    ¿Cuando podria venderlo y si para ello tendria que devolver las ayudas?
    ¿cuando podria venderlo sin tener que devolver las ayudas?
    ¿Cuando se consideraria una vivienda libre y si existe alguna formula para acelerar el proceso?

    Muchas gracias!!!

  11. Veo muy claros todos los ejemplo y precios expuestos en el artículo, y aún así, hay un caso en la comunidad de Madrid que no se como se calcularía:
    Viviendas del plan joven 2005-2008 (calificadas al amparo de los decreto 11/2001 y 11/2005). Tienen opción a compra por un precio superior al módulo VPPB aunque luego están sujetas a las limitaciones VPPB.
    Entre medias, se venden a un tercero (Fondo de Inversión). El inquilino deja de pagar el iva en sus recibos puesto que ya no será primera trasmisión cuando se ejerza la opción. ¿Que precio máximo cabría en este caso pese a lo estipulado en el contrato de alquiler con opción a compra? Ya que si se tiene que aplicar como una segunda trasmisión, por mucho que ponga en el contrato incial firmado en 2007, no podrá ir contra ley, ¿no?. O si se puede vender por encima del precio del módulo VPPB…

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