Partiendo de la base de que:

El suelo vale en función de lo que se puede hacer sobre él.

Ya tenemos la primera de las premisas para intentar conocer su valor. Además, el mercado de suelo, por regla general, es poco transparente y la oferta poco significativa, por lo que su valoración por comparación con otros suelos se hace bastante complicada. La solución a este problema viene resuelta a partir de un método de valoración conocido como Método Residual Estático, recogido en la normativa de valoración para el mercado hipotecario Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El precio final de mercado de una vivienda, se puede decir que está compuesto, a grandes rasgos, por tres componentes de valores:

Valor de Mercado en Venta = Valor del Suelo + Coste de Construcción + Margen de beneficio del promotor

Sobre estos cuatro componentes, tres de ellos son bastante fáciles de obtener:

Valor de Mercado en Venta: Es relativamente fácil de conocer si se realiza un estudio de mercado de la zona y se establecen los precios a los que puedes vender cada uno de los productos.

Coste de Construcción: También es fácil de obtener a través de presupuestos de constructores incluyendo a estos costes todos los relativos a su construcción, tales como licencias, honorarios, tasas, gastos de comercialización, financiación, etc.

Margen de Beneficio: Es sencillo, pues viene impuesto por el promotor, de tal forma que será el mismo el que decida cuanto quiere ganar con esta promoción.

En cambio, el Valor del Suelo, es de los componentes más difíciles de obtener, y para ello se parte, como hemos dicho, de un método. Este método de valoración es conocido como Residual Estático. Se le llama Residual porque se parte de la base de un valor final (el Valor de Mercado) y se le va descontando todos aquellos costes y gastos necesarios para su edificación, así como el Margen de Beneficio del promotor, de tal forma que lo que queda al final es un Valor Residual. Este Valor Residual, se entiende que es lo que estaría dispuesto a pagar un promotor de tipo medio por el suelo, para vender a un precio impuesto por el mercado, con un margen de beneficio definido y los costes y gastos para la construcción.

La fórmula es muy sencilla:

F = VM x (1-b) – Cc

En dónde:

  • F = Valor del Suelo
  • VM = Valor de Mercado
  • b: Margen de Beneficio
  • Cc = Suma de todos los costes y gastos necesarios para la construcción

Ejemplo:

¿Cuanto sería el unitario del suelo de una promoción de viviendas de primera residencia si puedo vender a 2.000 €/m² y me cuesta construirlas incluyendo gastos 800,00 €/m²?

F = 2.000 x (1-0,18) – 800 = 840 €/m² (esto mismo es aplicable a totales si se multiplica por la superficie total que se puede construir, conocido como edificabilidad)

Ya tenemos un método para conocer el valor del suelo, en función de las expectativas que se pueden materializar.

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