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Cómo le afecta al valor del suelo la bajada del precio de la vivienda

Cómo le afecta al valor del suelo la bajada del precio de la vivienda

Oct 18, 2011

Vamos a comenzar este artículo con una pregunta:

¿Te parece interesante saber porqué si la vivienda baja un 20% el valor del suelo puede bajar un 46% (más del doble)?

Si tu respuesta ha sido positiva, vamos a intentar explicártelo con un ejemplo muy sencillo.

Antes de nada te recomendamos que eches un vistazo a los anteriores artículos que explican un poco los componentes del Valor de Mercado y cómo se calcula del Valor del Suelo.

La explicación de cómo le puede afectar tan significativamente al Valor del Suelo y en unas proporciones tan dispares, la bajada del precio de la vivienda, puede decirse que se debe por el estatismo de algunos valores que forman el valor de Mercado de una Vivienda. Recordamos lo siguiente:

Valor de Mercado final Vivienda = Valor del Suelo + Coste de la Construcción + Margen de Beneficio del promotor

El Coste de la Construcción es prácticamente el mismo en períodos de bajada de precios, o por lo menos no afecta en la misma proporción. Los materiales y la mano de obra prácticamente bajan muy poco.

De la misma manera, el Margen de Beneficio del promotor, es estático, pues en caso de reducir este margen, la viabilidad de la promoción sería imposible, ya que existen alternativas más rentables a la inversión en inmuebles. Es decir, si a la inversión en la promoción le pido un margen muy bajo, como dueño del dinero preferiría invertirlo en algo más seguro, de esta forma dejaría de construir.

Con estos dos valores prácticamente estáticos, solamente le queda al Valor del Suelo ajustarse al Valor de Mercado. Esto quiere decir que cuanto más bajo es el unitario de mercado más le afectaría la bajada al Valor del Suelo.

Si no te lo crees puedes echarle un vistazo al siguiente ejemplo, en el que partimos de varias hipótesis de bajada de precios sobre unitarios diferentes de mercado. Utilizamos la fórmula del método residual estático (de la cual ya hemos hablado en otro artículo, el cual puedes consultar).

De este modo puede observarse como es posible que ante bajadas del mismo porcentaje, para unitarios inferiores a los 2.000 €/m² el descenso de un 20% del precio de la vivienda puede duplicarse en la bajada del valor del suelo. Para unitarios más altos, una bajada del 20% del precio de la vivienda, tiene prácticamente la misma repercusión en el suelo.

Conclusiones: Cuanto más bajo es el unitario de mercado de una vivienda, más baja el valor del suelo, en proporciones que pueden duplicarse, debido principalmente a lo poco que varían los costes de construcción y el margen de beneficio del promotor.

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