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¿Cuanto supone el Coste de Construcción sobre el Precio del m2 de vivienda?

¿Cuanto supone el Coste de Construcción sobre el Precio del m2 de vivienda?

Jun 9, 2011

 

De la encuesta que pusimos en marcha la pasada semana, ¿crees que influye mucho las calidades de una vivienda en el precio final?, podemos concluir que el 85% opina que sí influye mucho y el 15% restante que no. Vamos a razonar la respuesta a ver quién tiene razón.

A simple vista se podría pensar y con mucha razón, que el coste de construcción de una vivienda con unas calidades y acabados suntuosos podría suponer un porcentaje muy elevado sobre el precio del m2 en venta de la vivienda, a diferencia de una vivienda cuyas calidades sean más bien bajas.

Pues aunque parezca mentira, el coste de construcción no es de los componentes del precio del m2 de mercado que más influye en el precio final de la vivienda. Para que quede más claro, lo mejor es aplicarlo a un ejemplo con números y ver que resultados obtenemos.

Para ello vamos a partir de un mismo tipo de vivienda con calidades diferentes y ubicadas en diferentes municipios de la comunidad de Madrid. La tiplogía que vamos a considerar será la de vivienda colectiva. Para dos zonas distintas, estudiaremos dos calidades diferentes de vivienda, una con unos acabados lujosos y otra con unos acabados bajos. Luego compararemos los resultados de una zona con la otra, a ver que conclusiones podemos sacar.

Los municipios que vamos a estudiar son Madrid capital y San Martín de Valdeiglesias.

Los precios medios de mercado del m2 de vivienda los vamos a obtener de la página web de Idealista:

  • Madrid capital: 3.629 €/m2
  • San Martín de Valdeiglesias: 1.447 €/m2

Los costes de construcción, los obtendremos del aplicativo de la comunidad de Madrid de base 2010. Para una vivienda colectiva con las calidades citadas anteriormente el resultado obtenido se corresponde con el de ejecución material, a este resultado habría que añadirle los otros costes asociados a la construcción, tales como beneficio industrial, gastos de gestión, honorarios, licencias, tasas, etc. Obtenemos los siguientes valores.

  • Madrid capital vivienda colectiva calidades elevadas: 707,94 €/m2 x 1,45 = 1.026,51 €/m2
  • Madrid capital vivienda colectiva calidades bajas: 419,52 €/m2 x 1,45 = 608,30 €/m2
  • San Martín de Valdeiglesias vivienda colectiva calidades elevadas: 707,94 €/m2 x 1,45 = 1.026,51 €/m2
  • San Martín de Valdeiglesias vivienda colectiva calidades bajas: 419,52 €/m2 x 1,45 = 608,30 €/m2

Observamos como la diferencia entre construir una vivienda con unas calidades de lujo frente a una con unas calidades bajas, suponen 418,21 €/m2 de diferencia. Este resultado repercutido sobre el precio medio de mercado del m2 significa:

  • Madrid capital: 418,21 €/m2 / 3.629,00 €/m2 = 11,52%
  • San Martín de Valdeiglesias: 418,21 €/m2 / 1.447,00 €/m2 = 28,90%

Es decir, el que una vivienda tenga unos acabados lujosos en Madrid capital supone un incremento o descenso aproximado del 11% de la vivienda, mientras que San Martín de Valdeiglesias esta diferencia puede ser del 29%.

Conclusiones: Podemos concluir diciendo que, las calidades altas o bajas de una vivienda sí influyen mucho en el coste de construcción, si bien tienen poca importancia en el precio final de mercado, sobre todo en aquellas zonas cuyo unitario es más alto, ya que el coste de construcción de un municipio a otro es prácticamente el mismo. Es verdad, que influyen bastante más en aquellas zonas cuyo unitario es bajo. Los que han contestado en la encuesta tanto “sí” como “no” tienen su parte de razón, es por este motivo que la respuesta siempre debe estar razonada.

No os surge ahora la duda de:

¿por qué es tan caro el precio de la vivienda en unas zonas si prácticamente el coste de construcción es el mismo en un municipio que en otro?

También te puede interesar los resultados de la anterior encuesta y su explicación:


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