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Precio del m2 de suelo bruto (II)

Precio del m2 de suelo bruto (II)

May 12, 2011

Esta encuesta es un buen ejemplo para introducir conceptos, en los que normalmente las personas que no están familiarizadas con el sector inmobiliario suelen confundir. Pero como todo, si se explica, es sencillo de entender.

El resultado de la encuesta ha sido de un 70% que dice que el m2 de suelo bruto en La Moraleja es más caro y el 30% Villaverde, razonemos la respuesta.

Partimos de la base de que la pregunta se refiere al precio del m2 de suelo BRUTO, es decir, el valor del suelo entre la superficie de la parcela; diferente del precio del m2 de REPERCUSIÓN, en la que se refiere al valor del suelo entre la superficie máxima edificable. Cuando vemos en las estadísticas que el precio del precio del m2 de una zona es 3.000 €/m2, nos estamos refiriendo al valor de mercado sobre la superficie construida, por lo que si calculamos el valor del suelo en función del valor de mercado del inmueble estamos teniendo en cuenta la edificabilidad sobre dicha parcela, es decir, la repercusión.

El concepto de repercusión se utiliza para calcular el valor del suelo en función de la edificabilidad de una parcela (máxima superficie que se puede construir), cuando la existencia de parcelas vacías en el entorno es escasa y no podemos comparar directamente con parcelas en venta.

Por lo que para calcular el valor del suelo partimos del valor de mercado del producto inmobiliario a desarrollar y descontamos costes y margen de beneficio. De esta forma llegamos al valor del suelo de repercusión, ya que estamos calculando el suelo sobre la superficie construida. Así, sólo tendríamos que multiplicar la repercusión del suelo, por la totalidad de la superficie que se puede edificar sobre la parcela en cuestión. El valor obtenido entre la superficie de la parcelas sería al precio del m2 de suelo bruto. Algo similar a lo que pasaría en Villaverde si quisiéramos saber el valor de una parcela.

Esto no ocurre cuando la oferta de parcelas en la zona es abundante y existe un mercado de parcelas libres con edificabilidades iguales, cuyo valor del suelo se puede obtener por comparación directa con parcelas en venta. Lo que sucede en La Moraleja, aunque ya no quedan tantas parcelas vacantes, por lo que también se podría aplicar la metodología anterior, llegando a la misma conclusión.

Lo vemos con números sobre los entornos encuestados:

La Moraleja:

  • Superficie de parcela: 1.000 m2
  • Edificabilidad: 0,6 m2/m2 sobre la parcela, es decir, superficie máxima construida 600 m2
  • Valor Unitario Medio de Mercado por Comparación de chalets: 7.000 €/m2
  • Coste de Construcción chalet: Coste medio incluidos gastos 1.200 €/m²
  • Margen de beneficio: 18% del Valor de Mercado 1.260 €/m2
  • Precio del m2 de suelo repercutido sobre la superficie construida = 6.000 – 1.080 – 1.200 = 4.540 €/m2
  • Valor del Suelo = 4.540 €/m2 x 600 m2 = 2.724.000 €
  • Precio medio del m2 de suelo bruto: 2.724.000 € / 1.000 m2 = 2.724 €/m2

Villaverde:

  • Superficie de la parcela: 1.000 m2
  • Edificabilidad: 4,00 m2/m2 sobre la parcela. Superficie máxima construida 4.000 m2
  • Valor Unitario Medio de Mercado por Comparación de pisos: 2.000 €/m2
  • Coste de Construcción piso: Coste medio incluidos gastos 750 €/m²
  • Margen de beneficio: 18% del Valor de Mercado 360 €/m2
  • Precio del m2 de suelo repercutido sobre la superficie construida = 2.000 – 360 – 750 = 890 €/m2
  • Valor del Suelo = 890 €/m2 x 4.000 m2 = 3.560.000 €
  • Precio medio del m2 de suelo bruto: 3.560.000 € / 1.000 m2 = 3.560 €/m2

Conclusiones:

El precio medio del m2 de suelo bruto es más alto en Villaverde (3.560 €/m²) que en La Moraleja (2.724 €/m²), si bien la repercusión del precio del suelo sobre la superficie construida es más alta en La Moraleja (4.540 €/m²) que en Villaverde (890 €/m2).

Espero que haya sido una encuesta didáctica y os sirva de ayuda para saber la diferencia entre el precio del m2 de suelo bruto y el precio del m2 de repercusión. Cualquier duda ya sabéis que podéis realizar comentarios, los cuales trataremos de contestar.

Muchas gracias por vuestro tiempo.

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8 comentarios

  1. Ignacio /

    Se entiende muy bien cuando aplicas el ejemplo con numeros. Hay un pequeñísimo error, Joaquín; En Villaverde supongo que quieres decir Coste de Construcción de pisos (o viviendas plurifamiliares), no de chalet como has puesto.

    Saludos

    • elRealista.es /

      Tienes razón Ignacio, ya está corregido, aunque los números son correctos. Gracias

  2. David /

    ¡Muy buena la información! Pero me quedan algunas dudas.
    En mi caso, el solar tiene 1800 con una edificabilidad de 3,4 y altura máxima 6 plantas.
    Toda la edificabilidad cabe dentro de un solar de 1100 (Aprox) Por lo tanto tendría unos locales de 1100 metros, más los garajes más los áticos.
    ¿Como se evalúa eso?
    Además, el precio de construcción de los garajes y locales es menor.
    Un saludo

    • Si no entiendo mal David, si tu parcela tiene 1.800 m2 y una edificabilidad de 3,4, en total podrías edificar como máximo 6.120 m2. No veo de dónde te salen los 1.100 m2 de ocupación, de todas formas para calcular el valor del suelo podrías utilizar el método residual estático que explicamos en el siguiente enlace http://blog.elrealista.es/?p=2176
      Para aplicar esta fórmula deberías tener en cuenta los diferentes usos de la promoción con sus respectivos valores de mercado y costes de construcción.
      No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes alguna duda.

  3. David /

    Hola
    El asunto es más complejo de lo que parece. Y por eso lo voy a explicar detalladamente.
    Se trata de saber el valor de un solar que va a ser expropiado.
    Según creo, al no tener asignada edificabilidad, le corresponde la misma que al resto de la parcela catastral en que está inscrita.
    La ley dice, además que como premio de afección habrá que sumar al valor un 5%
    Y tambien dice la ley que su valor se calculará teniendo en cuenta el mejor aprovechamiento posible.
    De ahí saco los siguientes números: 1800 X 3,4 = 6120. más el 5& (306) 6426 metros edificables.
    No sé cómo computan los garajes; aticos y bajos. Pero creo que es diferente a los pisos.
    Porque si de lo que se trata es de valorar el mejor aprovechamento posible, aparte de la situación; servicios y otros baremos, habrá que tener en cuenta los metros de solar que se dedican a edificio y los que se dedicarán a jardines u otras dotaciones.
    Lógicamente tendré que encargar una Tasación y buscar un abogado, pero antes de eso, me guataría saber de qué estoy hablando.
    Un saludo y gracias por todo
    David

    • David, la valoración a efectos expropiatorios deberá seguir la legislación aplicable, puedes consultar si quieres el Reglamento de la Ley del Suelo. Tal y como lo cuentas si el terreno no tiene asignada edificabilidad podría obtenerse como la media de las parcelas colindantes. El premio de afección del 5% se aplicaría sobre el Valor Final. En este caso creemos que la valoración sería directamente de multiplicar la repercusión del suelo en función del uso característico. De todas formas contestar sin más datos puedes ser algo aventurado, por lo que te recomendamos, como tu dices, que encargues una valoración cuya finalidad sea la de efectos expropiatorios. Si quieres puedes ponerte en contacto con Gabinete de Tasaciones Inmobiliarias, S.A. http://www.gtisa.es, con la que mantenemos colaboración.
      Gracias a ti por usarnos.

  4. David /

    Gracias. Veo que no va a ser fácil hacerme una idea.
    David

  5. Yolanda /

    Una pregunta. El valor de repercusión del suelo puede ser un valor negativo??
    Gracias.

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