Esta encuesta es un buen ejemplo para introducir conceptos, en los que normalmente las personas que no están familiarizadas con el sector inmobiliario suelen confundir. Pero como todo, si se explica, es sencillo de entender.

El resultado de la encuesta ha sido de un 70% que dice que el m2 de suelo bruto en La Moraleja es más caro y el 30% Villaverde, razonemos la respuesta.

Partimos de la base de que la pregunta se refiere al precio del m2 de suelo BRUTO, es decir, el valor del suelo entre la superficie de la parcela; diferente del precio del m2 de REPERCUSIÓN, en la que se refiere al valor del suelo entre la superficie máxima edificable. Cuando vemos en las estadísticas que el precio del precio del m2 de una zona es 3.000 €/m2, nos estamos refiriendo al valor de mercado sobre la superficie construida, por lo que si calculamos el valor del suelo en función del valor de mercado del inmueble estamos teniendo en cuenta la edificabilidad sobre dicha parcela, es decir, la repercusión.

El concepto de repercusión se utiliza para calcular el valor del suelo en función de la edificabilidad de una parcela (máxima superficie que se puede construir), cuando la existencia de parcelas vacías en el entorno es escasa y no podemos comparar directamente con parcelas en venta.

Por lo que para calcular el valor del suelo partimos del valor de mercado del producto inmobiliario a desarrollar y descontamos costes y margen de beneficio. De esta forma llegamos al valor del suelo de repercusión, ya que estamos calculando el suelo sobre la superficie construida. Así, sólo tendríamos que multiplicar la repercusión del suelo, por la totalidad de la superficie que se puede edificar sobre la parcela en cuestión. El valor obtenido entre la superficie de la parcelas sería al precio del m2 de suelo bruto. Algo similar a lo que pasaría en Villaverde si quisiéramos saber el valor de una parcela.

Esto no ocurre cuando la oferta de parcelas en la zona es abundante y existe un mercado de parcelas libres con edificabilidades iguales, cuyo valor del suelo se puede obtener por comparación directa con parcelas en venta. Lo que sucede en La Moraleja, aunque ya no quedan tantas parcelas vacantes, por lo que también se podría aplicar la metodología anterior, llegando a la misma conclusión.

Lo vemos con números sobre los entornos encuestados:

La Moraleja:

  • Superficie de parcela: 1.000 m2
  • Edificabilidad: 0,6 m2/m2 sobre la parcela, es decir, superficie máxima construida 600 m2
  • Valor Unitario Medio de Mercado por Comparación de chalets: 7.000 €/m2
  • Coste de Construcción chalet: Coste medio incluidos gastos 1.200 €/m²
  • Margen de beneficio: 18% del Valor de Mercado 1.260 €/m2
  • Precio del m2 de suelo repercutido sobre la superficie construida = 6.000 – 1.080 – 1.200 = 4.540 €/m2
  • Valor del Suelo = 4.540 €/m2 x 600 m2 = 2.724.000 €
  • Precio medio del m2 de suelo bruto: 2.724.000 € / 1.000 m2 = 2.724 €/m2

Villaverde:

  • Superficie de la parcela: 1.000 m2
  • Edificabilidad: 4,00 m2/m2 sobre la parcela. Superficie máxima construida 4.000 m2
  • Valor Unitario Medio de Mercado por Comparación de pisos: 2.000 €/m2
  • Coste de Construcción piso: Coste medio incluidos gastos 750 €/m²
  • Margen de beneficio: 18% del Valor de Mercado 360 €/m2
  • Precio del m2 de suelo repercutido sobre la superficie construida = 2.000 – 360 – 750 = 890 €/m2
  • Valor del Suelo = 890 €/m2 x 4.000 m2 = 3.560.000 €
  • Precio medio del m2 de suelo bruto: 3.560.000 € / 1.000 m2 = 3.560 €/m2

Conclusiones:

El precio medio del m2 de suelo bruto es más alto en Villaverde (3.560 €/m²) que en La Moraleja (2.724 €/m²), si bien la repercusión del precio del suelo sobre la superficie construida es más alta en La Moraleja (4.540 €/m²) que en Villaverde (890 €/m2).

Espero que haya sido una encuesta didáctica y os sirva de ayuda para saber la diferencia entre el precio del m2 de suelo bruto y el precio del m2 de repercusión. Cualquier duda ya sabéis que podéis realizar comentarios, los cuales trataremos de contestar.

Muchas gracias por vuestro tiempo.

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