Gracias a las buenas relaciones profesionales que nos unen con la Sociedad de Tasación de Gabinete de Tasaciones Inmobiliarias, S.A., hemos podido entrevistar al Director General, Fernando Echavarren. La razón de dicha entrevista no era otra que la de que un profesional con 30 años de experiencia a sus espaldas nos diera su opinión sobre el sector inmobiliario para poder ofrecerla a nuestros lectores. Quisimos que la entrevista fuera corta, por lo que sólo le hicimos cinco preguntas, obteniendo una visión general de la perspectiva de este hombre de negocios:

PREGUNTA: Como experto en valoraciones en el sector de la tasación de inmuebles, ¿cuál es el estado del mercado inmobiliario español?

  • RESPUESTA: Pésimo. En primer lugar, en referencia al sector residencial, es evidente que hay un exceso de oferta.  No sólo se debe a la construcción en masa que ha acontecido en los últimos años, sino también a la demanda solvente prácticamente inexistente o a la espera de mayores descensos de precios y de signos de estabilización de la economía.

…los factores que han causado la situación actual son fundamentalmente el exceso de codicia y la estupidez. Ha sido la falta de memoria, el no aprender de los errores…

  • En segundo lugar, el sector comercial, mientras no repunte el consumo, y no hay visos de que esto ocurra a corto plazo, está en plena caída libre. Al trasladarse los hábitos de consumo a los centros comerciales, los locales a nivel de calle, excepto aquellos en situaciones privilegiadas, tienen poco futuro.
  • En cuanto al sector de oficinas, existe un exceso de capacidad y una demanda mínima debido a los metros cuadrados que sobran tras haber reducido las plantillas. Las empresas continuarán con políticas de reducción de costes mientras no se produzcan crecimientos del PIB superiores al 3,0 %, lo que no parece que se produzca antes de 30 meses. Por otro lado, no se acometerán  nuevos proyectos hasta que la desocupación baje por debajo del 5 %.
  • Por último, el sector industrial está en declive desde hace 15 años debido a la competencia de otros países como los tigres asiáticos. La excepción es el sector logístico, que no repuntará hasta que no aumente la actividad y el consumo. Una pena.
  • Además, el  crédito escaso, los tipos en aumento y la tremenda falta de confianza en la recuperación de la economía (que afecta también a otros países, como estamos pudiendo comprobar estos últimos días de turbulencias financieras) son causas importantes de que el mercado inmobiliario se encuentre en la situación actual.

P: ¿Cuáles son los factores que han causado la situación actual?

  • R: Fundamentalmente el exceso de codicia y la estupidez. Ha sido la falta de memoria, el no aprender de los errores y la arrogancia tan típica del ser humano, el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. No es la primera vez que esto pasa, no es la primera crisis que aparece como consecuencia de un exceso de producción. Ya ocurrió lo mismo en el crack del 29, pero también ha habido burbujas inmobiliarias antes en España, así como en Japón o en Estados Unidos.

  • Pero en la burbuja inmobiliaria han intervenido muchos factores. Las modificaciones legislativas que han beneficiado en gran medida a los propietarios del suelo han impulsado el motor de la construcción sin medida, así como las políticas autonómicas al servicio de la expansión del sector inmobiliario (generador de ingresos por impuestos municipales y autonómicos y de puestos de trabajo de escasa cualificación).
  • Ello fue la causa de la aparición de nuevos factores, como la atracción de mano de obra extranjera que al mismo tiempo era la destinataria de las nuevas viviendas. Y lo que es más importante: la concentración de riesgos financieros en la promoción especulativa de suelos no urbanizables. Para los que no están familiarizados con estos términos, los bancos financiaban la compra de suelo a altísimos niveles de riesgo, hasta el 100% de su valor, por lo que había que sacar rentabilidad a la inversión, y la única manera era recalificar los terrenos. Con la pérdida de valor en el sector inmobiliario, los bancos se han visto obligados a destinar provisiones para la cobertura de las pérdidas que han sufrido, reduciendo las facilidades de crédito a los particulares.
  • Todo lo contrario sucedía antes de la crisis, cuando la política europea de mantener bajos los tipos de interés facilitó el acceso a la financiación a largo plazo, lo que generó una carrera competitiva entre entidades financieras (sobre todo las cajas de ahorros) para financiar promociones nuevas. Las facilidades de financiación a tipos bajos se tradujeron en un incremento de los precios de venta del sector, acentuados por las políticas fiscales de ayuda a la compra de viviendas, generadoras de nuevos incrementos de precios.

P: ¿Qué cabe esperar del mercado inmobiliario en un futuro próximo?

  • R: Más concursos de acreedores como consecuencia de la suspensión de pagos a que tienen que hacer frente las empresas constructoras y promotoras. Se deberá realizar la promoción selectiva de proyectos inacabados o paralizados por parte de las entidades financieras adjudicatarias. Además, se podrían llevar a cabo actuaciones puntuales en régimen de cooperativa en vivienda protegida.

En definitiva, lo que cabe esperar en un futuro próximo son reducciones adicionales de precios  y una larga fase de estancamiento, pero no operaciones nuevas a corto plazo.

P: ¿Cree que el sector inmobiliario se recuperará pronto?

  • R: No. A corto plazo es impensable. No le veo recuperación hasta que el mercado no absorba  lo que ya hay construido. Los más optimistas creen que el sector se recuperará en dos años; los más pesimistas opinan que en siete. En mi opinión, pienso que en un mínimo de tres años se alcanzará una situación normal, siempre y cuando no se entre en una nueva recesión, teniendo en cuenta los movimientos bursátiles de las últimas semanas.

P: ¿En qué medida piensa que el sector de la construcción debería estar presente en el futuro en España?

  • R: Lógicamente, debería representar cifras similares a las de países europeos comparables, es decir, menos de la mitad de lo que representó en el ciclo 2002-2007, cuando supuso un 10% del PIB. El sector inmobiliario, que utiliza mano de obra de baja cualificación y que realmente no tiene valor productivo, no es exportable, debería ir a remolque de la economía y no por delante de ella.

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Hasta aquí la entrevista con Fernando Echavarren, esperamos que os haya aclarado algunos aspectos del sector inmobiliario. Para continuar con el tema:


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