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¿Cuántas casas hay que vender para que no baje el precio de la vivienda?

¿Cuántas casas hay que vender para que no baje el precio de la vivienda?

Mar 15, 2012

El estudio que os presentamos relaciona, mediante una ecuación de regresión, el comportamiento de la evolución del precio de la vivienda con el número de compraventa de viviendas.

Aunque los factores que influyen en el comportamiento del precio de la vivienda son diversos, parece lógico que uno de los que puede provocar que suba o baje el precio es el número de compraventa de viviendas. Se puede interpretar que cuando el dato es elevado, la demanda se ajusta a la oferta y por tanto los precios no deberían sufrir descensos superiores a los experimentados por el incremento de los precios (IPC). Por el contrario, cuando el número de venta de viviendas es bajo, es previsible que la demanda sea escasa y por tanto la oferta no ajustarse, en este caso los precios deberían continuar bajando hasta encontrar un punto en común.

Como ya hemos dicho, que exista un grado alto de correlación entre estos datos no significa que tengan una relación causa y efecto, pues es posible que también se puedan encontrar con otros factores que no tengan nada que ver, por ejemplo el incremento de la estatura media con la evolución del precio de la vivienda, pero para eso está el sentido común y la experiencia del interesado que realiza el estudio.

Sin más preámbulos os presentamos los datos:

Relación entre el Precio de la Vivienda y el número de compraventas de vivienda
Período Variación anual Precio Vivienda(%) Compraventa de viviendas
Variación anual (%) Número
2007TI 7,24% 230.023,00
2007TII 5,78% 202.585,00
2007TIII 5,34% 184.326,00
2007TIV 4,77% 158.366,00
2008TI 3,81% -29,46% 162.267,00
2008TII 2,01% -25,47% 150.981,00
2008TIII 0,36% -30,14% 128.773,00
2008TIV -3,21% -30,50% 110.059,00
2009TI -6,82% -34,35% 106.523,00
2009TII -8,34% -35,23% 97.788,00
2009TIII -8,31% -15,29% 109.084,00
2009TIV -6,25% -9,14% 99.998,00
2010TI -4,72% 9,35% 116.483,00
2010TII -3,75% 11,61% 109.139,00
2010TIII -3,42% 12,98% 123.241,00
2010TIV -3,53% -9,27% 90.728,00
2011TI -4,72% 6,22% 123.726,00
2011TII -5,24% -23,48% 83.509,00
2011TIII -5,61% -34,02% 81.310,00
2011TIV -6,78% -19,22% 73.286,00
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Precio medio de la vivienda: El precio medio de la vivienda se corresponde con la media de España obtenida del Ministerio de Fomento.

Número de compraventas registradas: Se han obtenido del Instituto de Estadística de España (INE) en base a los datos facilitados por los Registradores de la Propiedad.

Método de Regresión:

A partir de la ecuación logarítmica obtenida,

y = 0,1467 ln(x) – 1,7379

Calculamos las previsiones para los diferentes panoramas posibles de evolución del número de compraventas:

Nº compraventa Estimación de la variación anual del Precio de la Vivienda
Última Publicación 2T 2011 73.286,00 -9,45%
Estimaciones 25.000,00 -25,23%
50.000,00 -15,06%
75.000,00 -9,12%
100.000,00 -4,90%
125.000,00 -1,62%
150.000,00 1,05%
175.000,00 3,31%
200.000,00 5,27%
225.000,00 7,00%
250.000,00 8,55%
275.000,00 9,94%
300.000,00 11,22%
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Conclusiones:

  • Con el número de compraventas registradas en el último trimestre de 2011, el incrementos del precio de la vivienda debería haber sido negativo, con una bajada del -9,45% anual.
  • El estancamiento del precio de la vivienda debería situarse por encima de las 125.000 compraventas de vivienda trimestrales.
  • Para volver a incrementos de 2 dígitos del precio de la vivienda, se deberían vender más de 275.000 viviendas al trimestre.

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