Os presentamos y facilitamos para vuestro conocimiento y uso, un estudio de mercado que hemos realizado sobre precios medios de viviendas plurifamiliares tipo piso ofertadas en el barrio de La Garena del municipio de Alcalá de Henares.
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Hay que destacar que el estudio está referido sobre ofertas reales de mercado, tanto de obra nueva como de segunda mano. Sobre los precios ofertados se ha descontado el precio de una plaza de garaje de aproximadamente 17.000 € y un trastero de 4.000 €. El estado de las viviendas objeto del estudio es aceptable.
El método empleado para estimar los precios medios, parte de la obtención de una ecuación que relacione la superficie de la vivienda con el valor ofertado. Estos métodos de valoración se conocen como “métodos de regresión”, generalmente la ecuación utilizada y sencilla es la de regresión lineal (una recta), si bien es posible que en ocasiones la línea de regresión que se ajuste más a la realidad sea una ecuación logarítmica, neperiana, potencial, etc.
Según nuestro estudio el método de regresión presenta este gráfico:
La ecuación resultante y que consideramos que más se ajusta a la realidad es la potencial:
y = 14.596,80 x-0,366
En el que el parámetro “y” representa la incógnita que es el precio unitario a calcular, y el parámetro “x” representa la superficie del inmueble del cual queremos saber su unitario.
Ej:
El unitario para una vivienda de 100 m² sería:
y = 14.596,80 x 100-0.366 = 2.705,41 €/m²;
lo que supone un Valor de Mercado de 270.541,48 €
A modo orientativo y entre el rango de valores que indicamos os dejamos una tabla con los precios medios de vivienda en función de la superficie ofertada (que consideramos como la construida con parte proporcional de zonas comunes). Estos valores no incluyen la plaza de garaje ni el trastero, el cual debería sumarse al valor de la vivienda. Hay que tener en cuenta que el estudio está realizado sobre ofertas, por lo que no se ha tenido en cuenta los actuales márgenes de negociación, que pueden alcanzar debido a la escasez de demanda el 20% del valor ofertado. Tampoco se recomienda la aplicación de este método a superficies superiores e inferiores a los rangos de las superficies de la muestra (se indican en los parámetros estadísticos del cuadro de más abajo):
Resumen de los parámetros estadísticos más relevantes del estudio realizado:
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